Facebook Google+ Twitter Instagram Pinterest YouTube Skype Kontakt
Zaloguj się lub zarejestruj konto
Włącz wersję mobilną
Wystaw fakturęFakturyKlienciProduktyKontoAktualnościOpiniePomocKontakt

Czy zapłacone raty za zakup lokali stanowią koszt uzyskana przychodów w chwili otrzymania faktury VAT?

W dniu 29 czerwca 2007 r. wpłynął do Naczelnika Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie wniosek podatniczki o wydanie pisemnej interpretacji w indywidualnej sprawie co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. - o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., nr 14, poz. 176ze zm.).

Jednocześnie w odpowiedzi na wezwanie tutejszego organu podatkowego, pismem z dnia 26 lipca 2007 r. i załączonymi do tego pisma dokumentami (Aktem Notarialnym z dnia 17 kwietnia 2007 r. Repertorium A, Aktem Notarialnym z dnia 17 kwietnia 2007 r., Repertorium A), podatniczka uzupełniła stan faktyczny zawarty w przedmiotowym wniosku o dodatkowe informacje.

W przedstawionym w przedmiotowym wniosku stanie faktycznym podatniczka podała, że od dnia 2 stycznia 2006 r. prowadzi działalność gospodarczą, z której przychód opodatkowany jest na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym 19%. Podatniczka prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów wg metody uproszczonej (kasowej). Przedmiot działalności gospodarczej podatniczki obejmuje kupno i sprzedaż lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego i wtórnego (według klasyfikacji 70.12.Z kupno sprzedaż nieruchomości na własny rachunek), jak również świadczenie usług finansowych. Z przedmiotowego ww. stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązuje się wybudować na nieruchomości budynek mieszkalny i ustanowić w nim po wybudowaniu odrębną własność lokali, w tym odrębną własność lokalu mieszkalnego do sprzedaży na rzecz Kupującego, a Kupujący zobowiązuje się przedmiotowy lokal kupić. Przedmiotowy lokal Kupujący będzie nabywać w związku z prowadzoną przez podatniczkę działalnością gospodarczą w celu jego dalszej odsprzedaży. Jednocześnie w umowie przedwstępnej Kupujący zobowiązał się zapłacić cenę sprzedaży lokalu w ratach, przy czym termin ostatniej raty ceny przypada do dnia 15 stycznia 2005 r. Wysokość zapłaconej raty jest podana na fakturze wystawionej przez Sprzedającego.

Wykonanie umowy przedwstępnej polegać ma na zawarciu przez strony umowy sprzedaży budynku mieszkalnego. Przy czym strony ustalają zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia 30 kwietnia 2008 r.

Ponadto strony umowy przedwstępnej dopuszczają w wykonaniu umowy przedwstępnej sprzedaż praw do tych lokali innej osobie na każdym etapie budowy na podstawie umowy cesji.

Biorąc pod uwagę przedstawiony w przedmiotowym wniosku wyżej wymieniony stan faktyczny Podatniczka złożyła zapytanie, czy zapłacone raty za zakup lokali stanowią koszt uzyskana przychodów w chwili otrzymania faktury VAT.

Wedle stanowiska przedstawionego przez podatniczkę w przedmiotowym wniosku zapłacone raty za lokal mieszkalny potwierdzone fakturą VAT sprzedawcy stanowią koszt uzyskania przychodu w momencie otrzymania faktury, gdyż dysponuje prawami do tego lokalu i ma prawo je zbyć w każdej chwili. Jako podstawę prawną podatniczka podała przepis art. 24a ust. 7 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r., nr 14, poz. 176 ze zm.), oraz § 3 Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. nr 152, poz. 1475 ze zm.), w myśl których zakupiony towar stanowi towar handlowy i podlega on ujęciu w podatkowej księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu. Podatniczka również powołała się na przepisy § 16 i 17 cyt. Rozporządzenia, na podstawie których stwierdziła, że momentem ujęcia kosztu zakupu towarów handlowych i materiałów jest moment otrzymania towaru bądź faktury.

Mając powyższe na uwadze Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie stwierdził, co następuje:

Podstawowym do oceny przedmiotowego stanowiska jest ustalenie, czy zapłacone przez podatniczkę raty, o których mowa w przedmiotowym wniosku stanowić mogą koszt uzyskania przychodów, oraz kiedy i na jakich zasadach należy ująć poniesiony koszt w podatkowej księdze przychodów i rozchodów.

Istotę i zasady wykonania umowy przedwstępnej określają przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 389 § 1 Kc przez umowę przedwstępną należy rozumieć umowę, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. W umowie przedwstępnej powinny być określone istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione (art. 158 Kc).

Z przedmiotowego ww. stanu faktycznego wynika, że na podstawie umowy przedwstępnej Sprzedający zobowiązuje się wybudować na nieruchomości budynek mieszkalny i ustanowić w nim po wybudowaniu odrębną własność lokali, w tym odrębną własność lokalu mieszkalnego do sprzedaży na rzecz Kupującego, a Kupujący zobowiązuje się przedmiotowy lokal kupić. Przedmiotowy lokal Kupujący będzie nabywać w związku z prowadzoną przez podatniczkę działalnością gospodarczą w celu jego dalszej odsprzedaży. Jednocześnie w umowie przedwstępnej Kupujący zobowiązał się zapłacić cenę sprzedaży lokalu w ratach, przy czym termin ostatniej raty ceny przypada do dnia 15 stycznia 2005 r. Wysokość zapłaconej raty jest podana na fakturze wystawionej przez Sprzedającego.

Wykonanie umowy przedwstępnej polegać ma na zawarciu przez strony umowy sprzedaży budynku mieszkalnego. Przy czym strony ustalają zawarcie umowy przyrzeczonej do dnia 30 kwietnia 2008 r.

Ponadto strony w umowie przedwstępnej przewidziały, że wykonanie umowy może nastąpić na podstawie umowy przeniesienia prawa zwanego ekspektatywą do nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego przez Kupującego na rzecz innej osoby. Do przeniesienia ww. prawa wynikającego z umowy przedwstępnej tzw. ekspektatywy do nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego można stosować przepisy Kc o przelewie (cesji) w drodze analogii. Najczęściej do przeniesienia tego prawa dojdzie w wyniku zawarcia umowy sprzedaży (art. 510 Kc). Skutki podatkowe wynikające z zawartej umowy o przeniesienie ww. prawa do nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, w tym przypadku skutki podatkowe dla zbywcy ww. prawa, należy oceniać pod warunkiem, że strony skutecznie zawrą umowę sprzedaży tego prawa.

Przy ustalaniu kosztów uzyskania przychodów zasadą jest - zgodnie z art. 22 ust. 1 Upodf, że kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23 Updof.

Podstawową metodą rozliczania kosztów uzyskania przychodów jest metoda określona w art. 22 ust. 4 Updof, zgodnie z którym koszty uzyskania przychodów, z zastrzeżeniem ust. 5 i 6, są potrącane tylko w tym roku podatkowym, w którym zostały poniesione. Stosujący tę metodę podatnicy mogą zatem zaliczyć do kosztów bieżącego roku podatkowego poniesione w nim koszty nawet wówczas, gdy zdarzenia gospodarcze, z którym związany był dany wydatek, ma przynieść przychód dopiero w latach następnych (tzw. metoda uproszczona, kasowa).

Updof przewiduje ponadto drugą metodę stosowaną przy rozliczaniu kosztów uzyskania przychodów tzw. metodę memoriału. Metodę tą stosować mogą podatnicy prowadzący księgi podatkowe na zasadzie dobrowolnego wyboru. W takim przypadku koniecznym warunkiem jest stałe w każdym roku podatkowym prowadzenie księgi podatkowej w sposób umożliwiający wyodrębnienie kosztów uzyskania przychodów odnoszących się tylko do danego roku podatkowego (art. 22 ust. 6 Updof).

Jednakże ewidencjonowanie w księdze wydatków na zakup materiałów podstawowych i towarów handlowych jest niezależne od stosowanej metody księgowania kosztów. Sposób ewidencjonowania zakupu materiałów podstawowych i towarów handlowych reguluje Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów (Dz. U. z 2003 r., nr 152, poz. 1475 ze zm.). W przypadku zakupu materiałów i towarów handlowych wydatki związane z zakupem tych towarów podatnik ujmuje w księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 - Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu niezwłocznie po ich otrzymaniu, najpóźniej przed przekazaniem do magazynu, przerobu lub sprzedaży (§ 17 ust. 1 cyt. Rozporządzenia).

Zakup towarów handlowych ujmuje się na podstawie faktury zakupu lub na podstawie sporządzonego szczegółowego opisu otrzymanego towaru. Otrzymanie materiałów podstawowych i pomocniczych i towarów handlowych musi być potwierdzone na dowodzie zakupu datą i podpisem osoby, która je przyjęła (§ 16 ust. 1 cyt. Rozporządzenia).

Definicję towarów zawiera § 3 pkt 1 cyt. Rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, zgodnie z którym przez towary należy rozumieć towary handlowe, materiały podstawowe i pomocnicze, półwyroby (półfabrykaty), wyroby gotowe, braki i odpady oraz materiały przyjęte od zamawiających do przerobu lub obróbki, z tym że:towarami handlowymi są wyroby przeznaczone do sprzedaży w stanie nieprzerobionym; towarami handlowymi są również produkty uboczne uzyskiwane przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, materiałami (surowcami) podstawowymi są materiały, które w procesie produkcji lub przy świadczeniu usług stają się główną substancją gotowego wyrobu; do materiałów podstawowych zalicza się również materiały stanowiące część składową (montażową) wyrobu lub ściśle z wyrobem złączone (np. opakowania - puszki, butelki) oraz opakowania wysyłkowe wielokrotnego użytku (np. transportery, palety), jeżeli opakowania te nie są środkami trwałymi, materiałami pomocniczymi są materiały niebędące materiałami podstawowymi, które są zużywane w związku z działalnością gospodarczą i bezpośrednio oddają wyrobowi swoje właściwości, wyrobami gotowymi są wyroby własnej produkcji, których proces przerobu został całkowicie zakończony, wykonane usługi, prace naukowo-badawcze, prace projektowe, geodezyjno-kartograficzne, zakończone roboty, w tym także budowlane, produkcją niezakończoną jest produkcja w toku oraz półwyroby (półfabrykaty), to jest niegotowe jeszcze produkty własnej produkcji, a także wykonywane roboty, usługi przed ich ukończeniem, brakami są nieodpowiadające wymaganiom technicznym wyroby własnej produkcji, całkowicie wykończone bądź też doprowadzone do określonej fazy produkcji; brakami są również towary handlowe, które na skutek uszkodzenia lub zniszczenia w czasie transportu bądź magazynowania utraciły częściowo swą pierwotną wartość, odpadami są materiały, które na skutek procesów technologicznych lub na skutek zniszczenia albo uszkodzenia utraciły całkowicie swą pierwotną wartość użytkową.Biorąc pod uwagę powyższy stan faktyczny i prawny tutejszy organ podatkowy ocenia, że podatniczka - Pani Anna S nie może zaliczyć wydatków związanych z zapłatą rat wynikających z umowy przedwstępnej w chwili otrzymania faktury VAT.

Wskazać należy, że zapłata rat wynikających z umowy przedwstępnej zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości nastąpiła na poczet ceny sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego przed wykonaniem umowy przedwstępnej. Zapłatę raty na poczet ceny przed wykonaniem umowy przedwstępnej należy traktować jako formę spłaty określonego w tej umowie przyszłego zobowiązania, stąd nie jest u osoby płacącej kosztem uzyskania przychodów. Dopiero w momencie wykonania umowy przedwstępnej wydatki z nią związane można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. Pomocny w tym przypadku jest załącznik na 1 cyt. Rozporządzenia w sprawie prowadzenia podatkowej księgi przychodów i rozchodów, który zawiera wzór podatkowej księgi przychodów i rozchodów wraz z objaśnieniami do poszczególnych rubryk tej księgi. Według tych objaśnień, raty uiszczone ewidencjonuje się w rubryce 16 - Uwagi, co oznacza, że nie są one kosztem w dniu zapłaty.

Moment oraz sposób zaliczenia do kosztów uzyskania przychodów wydatków, jakie podatniczka poniosła w związku z zapłatą przedmiotowych rat, uzależnione są od wykonania umowy przedwstępnej i sposobu jej wykonania.

Jeżeli w związku z wykonaniem zobowiązania istniejącego z umowy przedwstępnej między stronami doszło do skutecznego zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność przedmiotowego lokalu mieszkalnego na podatniczkę, to wówczas mamy do czynienia z nabyciem przedmiotowej nieruchomości jako towaru handlowego. Wydatki poniesione z tytułu zapłaconych rat podatnik ujmuje w księdze przychodów i rozchodów niezwłocznie po otrzymaniu towaru, najpóźniej przed przekazaniem sprzedaży. Zakup towarów handlowych ujmuje się w księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 10 Zakup towarów handlowych i materiałów wg cen zakupu na podstawie aktu notarialnego o przeniesienie własności przedmiotowego lokalu mieszkalnego.

Natomiast jeżeli w celu wykonania zobowiązania wynikającego z umowy przedwstępnej między stronami doszło do zawarcia umowy sprzedaży prawa do nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego przez podatniczkę na rzecz innej osoby, to wówczas po stronie przedsiębiorcy wystąpi przychód ze sprzedaży tego prawa, a więc nie związany ze sprzedażą nieruchomości, tj. z przedmiotem działalności głównej podatniczki. Zatem wydatki poniesione z tytułu zapłaconych rat podatnik ujmuje w księdze przychodów i rozchodów w kolumnie 13 pozostałe wydatki na podstawie skutecznie zawartej umowy o przeniesieniu praw wynikających z umowy przedwstępnej.

W konsekwencji Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie uznał, że zawarte w przedmiotowym wniosku stanowisko w indywidualnej sprawie, co do zakresu i sposobu zastosowania przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dotyczące odpowiedzi na pytanie, czy zapłacone raty za zakup lokali stanowią koszt uzyskania przychodów w chwili otrzymania faktury VAT jest nieprawidłowe.
Słowa kluczowe: faktura VAT, koszty uzyskania przychodów, lokal mieszkalny, przedpłaty, rata, umowa przedwstępna
Data aktualizacji: 24/01/2013 21:00:01

Pytanie dotyczy kwestii ustalenia kosztów uzyskania przychodów z tytułu zbycia akcji zdepo...

Na podstawie art. 216 i art. 14a ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa(Dz. U z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku z dnia 16.04.2007r. (data wpływudo tut. organu podatkowego 16.04.2007r.) w sprawie udzielenia...

Obrotem będzie cała wartość świadczenia (czynsz plus opłaty za media), jaką pobiera od naj...

Na podstawie art. 14b 1 i 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji...

Urząd Skarbowy Bytom 41-902 ul. Wrocławska 92

Zasięg terytorialny miasta miasto na prawach powiatu - Bytom gminy powiaty województwo śląskie Konta bankowe CIT 46101012123051052221000000 VAT 93101012123051052222000000 PIT 43101012123051052223000000 budżetowe pozostałe 37101012123051052227000000...

Sposobu dokumentowania premii pieniężnych

Na podstawie art. 14b 1 i 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji...

Termin do obniżenia odliczonego podatku naliczonego wynikającego z faktury korygującej

Na podstawie art. 14b 1 i 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz 2 i 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji...
Polecamy ciekawe artykuły do przeczytania
Gmina nie ma prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z budową sieci szerokopasmowejPrawo do odliczenia podatku naliczonego z duplikatu faktury VATOpodatkowanie zaliczekCiekawe usługi rachunkowe Biała PodlaskaJeżeli podanym na fakturze nabywcą odzieży ochronnej dla straży pożarnej jest urząd gminy, nie ma możliwości zastosowania 7% stawki podatku VAT
 Zamknij Ta strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z polityką cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce, kliknij tutaj aby dowiedzieć się więcej.